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Quem casa quer casa

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Por: Ricardo Lacerda

O sonho da casa própria372_348_21_net__casa_verde  

O sonho da casa própria pode virar pesadelo. Para tanto, devemos adotar todos os cuidados na compra de um bem imóvel, e não são poucos.

Na avaliação de riscos de compra e venda de imóveis temos que analisar toda documentação imobiliária pertinente para a concretização da compra e venda com segurança, bem como todas as cláusulas contratuais que envolvem a transação imobiliária.

É a chamada blindagem jurídica do negócio, a fim de se evitar possíveis complicações, com prejuízos por vezes irreparáveis, inclusive podendo necessitar da intervenção do Judiciário.

É comum a venda de bens por endividados e insolventes a terceiros de boa-fé, desavisados ou mal assessorados, que correrão o risco de, posteriormente, sofrerem decisão judicial tornando ineficaz a compra.

Vejamos alguns cuidados:

I – Uma das coisas mais importantes é ver se quem está vendendo é o proprietário. A certidão de ônus reais, obtida da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente, dirá em nome de quem está o imóvel.  Não basta que o vendedor mostre a escritura do imóvel (exija também sua apresentação), o que importa é que o seu nome conste na matrícula no Registro de Imóveis.

II – Examinar se o bem não está gravado por algum ônus real ou pessoal na matrícula do Registro de Imóveis. Exemplo: penhora por dívida.

III – Verificar se quem está vendendo não está sendo processado ou possui execuções judiciais. Neste caso, certidões expedidas pelos órgãos públicos informarão acerca da existência de processos. Será possível verificar, por exemplo, se os vendedores não figuram como sócios de empresas falidas, caso em que as dívidas poderão recair sobre os bens dos mesmos.

IV – Verificar na compra de imóvel na planta se a incorporação está registrada, bem como as informações acerca da construção.

V – Procurar conhecer sobre a “vida” da Construtora, pois esta pode estar à beira da falência e vir a fechar as portas no curso da obra.

 VI – Pesquisar, em caso de compra em loteamento em desenvolvimento, se o empreendimento está registrado.

VII – Exigir do vendedor a minuta do Contrato de compra e Venda para prévio exame.

Para a lavratura de escrituras de compra e venda, os Cartórios responsáveis de Ofício de Notas exigirão a apresentação de certidões de praxe, todas aquelas que visam resguardar a transação.

Segue relação de certidões pertinentes, com validade de 30 dias

(essas despesas devem ser de responsabilidade do proprietário/vendedor do imóvel, mas pode ocorrer acordo entre as partes para a divisão dos gastos):

Fachadas-de-casas-modernas-o-cartao-de-visita-do-lar-13DO IMÓVEL

a) Certidão de ônus vintenária fornecida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente do local, com averbação da construção;

b) Certidão de quitação de tributos municipais;

c) Certidão negativa de desapropriação;

d) Certidão de laudêmio (para imóveis localizados em área da Marinha, principalmente no Litoral),

e) Certidão negativa se for imóvel pertencente a um Condomínio.

DOS VENDEDORES

a) Certidão negativa do distribuidor cível, incluindo executivos fiscais (Estadual e Municipal), falências e concordatas e criminal;

b) Certidão negativa da Justiça Federal (Cível e Criminal);

c) Certidão negativa da Justiça do Trabalho;

d) Certidão negativa do Distribuidor de Protesto de Títulos;

e) Certidão negativa da Receita Federal;

f) Comprovante de residência;

g) Caso o vendedor seja pessoa jurídica, além das acima citadas, se faz indispensável a CND do INSS, a certidão de regularidade do FGTS, de quitação de tributos estaduais (ICMS) e o contrato social, para exame dos poderes e da regularidade da representação, devendo ser apresentadas as mesmas certidões em nome dos sócios;

h) Se o proprietário é do comércio, deve-se tirar certidões da(s) sua(s) empresa(s);

Obs(1): as certidões acima dizem respeito ao foro da situação do imóvel. Caso os vendedores residam ou tenham empresa em outro local, deverão ser apresentadas as certidões do local da residência, abrangendo os últimos cinco anos.

Obs(2): No caso de o atual proprietário houver adquirido o imóvel há menos de um ano, deve-se tirar todas as certidões também em nome do antigo proprietário.

Obs(3): Se tomar conhecimento de que o vendedor convive em união estável, importará que o convivente também participe da venda do imóvel.

Obs(4): Sugere-se proceder uma busca no Fórum Trabalhista e Cível para a constatação de eventual existência de ações contra o Condomínio, eis que poderão gerar ônus ao comprador.

Obs(5): No caso de o imóvel estar alugado cobre a apresentação da notificação ao inquilino quanto ao exercício do direito de preferência na aquisição, com a resposta do desinteresse ou prova da inércia e presunção de desistência.

Obs(6): Caso o representante do vendedor esteja intermediando a negociação por meio de procuração, o ideal é solicitar uma cópia do documento, ir até o cartório onde o mesmo foi lavrado, verificar o livro onde foi registrado e pedir uma certidão atualizada da procuração em questão.

Obs(7): Verificar se foi feita a averbação da construção do imóvel em cartório, se a contribuição do INSS da obra foi recolhida e se o imóvel está regularizado na prefeitura local, com planta aprovada e habite-se.

Obs(8): Verificar com alguns vizinhos detalhes importantes sobre o imóvel: sua situação legal e até mesmo sobre o próprio condomínio.

Obs(9): Se o vendedor for separado ou divorciado, verifique se a separação ou divórcio estão averbados no registro. Se for casado, é imprescindível a assinatura da esposa desde o Contrato Particular de Compra e Venda.

Obs(10): Caso tenha existido hipoteca, verificar na escritura se houve pagamento do débito e baixa da hipoteca autorizada pelo credor hipotecário.

Obs(11): Procure saber se o imóvel não está tombado (secretarias municipais de meio ambiente ou da cultura) ou se corre perigo de desapropriação para utilidade pública (secretaria municipal de obras).

Obs(12): Sendo imóvel pertencente a um Condomínio, examine atentamente Convenção de Condomínio e o Regulamento Interno, para ver se atende as suas necessidades.

Obs(13): Verifique se a vaga de garagem consta na certidão de Registro de Imóveis, e se ela consta na escritura de venda.

Obs(14): Com o traslado da escritura em mãos, levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis para o Registro.

Estas considerações visam dar a proteção na aquisição de bem imóvel, devendo-se considerar ainda a importância do acompanhamento de um advogado ou corretor de imóveis devidamente habilitado.

O “teto” próprio é, para muitos, o maior desejo da vida, gera segurança, paz e felicidade. Nesse passo, trazemos a lume uma letra de música que bem representa esse sonho.  Lembre-se: “sonhar não custa nada!”

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Casinha Branca

Gilson

Eu tenho andado tão sozinho ultimamente

Que não vejo em minha frente

Nada que me dê prazer

Sinto cada vez mais longe a felicidade

Vendo em minha mocidade

Tanto sonho a perecer

Eu queria ter na vida simplesmente

Um lugar de mato verde

Pra plantar e pra colher

Ter uma casinha branca de varanda

Um quintal e uma janela

Para ver o sol nascer

Às vezes saio a caminhar pela cidade

À procura de amizades

Vou seguindo a multidão

Mas eu me retraio olhando em cada rosto

Cada um tem seu mistério

Seu sofrer, sua ilusão

Eu queria ter na vida simplesmente

Um lugar de mato verde

Pra plantar e pra colher

Ter uma casinha branca de varanda

Um quintal e uma janela

Para ver o sol nascer

Eu queria ter na vida simplesmente

Um lugar de mato verde

Pra plantar e pra colher

Ter uma casinha branca de varanda

Um quintal e uma janela

Para ver o sol nascer …

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